Umowa przedwstępna to popularne rozwiązanie stosowane w przypadku rynku nieruchomości. Jak wskazuje nam sama nazwa, jest to umowa zawierana przed podpisaniem ostatecznej wersji umowy. Jest to swoiste zobowiązanie się do zawarcia umowy w przyszłości. Jest to zabezpieczenie interesów na wypadek sytuacji, w której jedna ze stron wycofuje się lub chce zmienić uzgodnione warunki. Co dokładnie powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Elementy obowiązkowe w umowie przedwstępnej
Umowa musi oczywiście zawierać szczegółowe dane osobowe obu stron. Uwzględniamy również przedmiot sprzedaży, a także jej wartość. I na tym w zasadzie wyczerpują się obligatoryjne punkty umowy, o których mówi nam kodeks cywilny. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać termin realizacji postanowień, sposób i termin płatności (z ewentualnym uwzględnieniem kolejnych transzy), a także zapis, który przewiduje konsekwencje finansowe z tytułu wycofania się jednej ze stron. W praktyce, nie są to jednak elementy obligatoryjne.
Kwestia terminu w umowie przedwstępnej
Z całą pewnością w umowie powinien znaleźć się termin, w którym obie strony zobowiązują się do realizacji warunków postanowień umowy przedwstępnej. Jednak - co ciekawe - nie jest to element obowiązkowy. Tu pojawia się problem. W przypadku podpisania umowy bez określenia czasu podpisania ostatecznego aktu notarialnego, jedna ze stron ma 12 miesięcy na wystąpienie z wnioskiem o wskazanie konkretnego terminu. Jeśli tego nie zrobi, żadna ze stron nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w dalszym terminie. Co za tym idzie, umowa z praktycznego punktu widzenia jest bezwartościowa, ponieważ mimo klarownych postanowień, strona nie ma możliwości wywarcia wpływu na wprowadzenie tych postanowień w życie.
A zatem, jeśli zdecydujesz się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, koniecznie zadbaj o to, aby w umowie znalazł się konkretny termin, do którego obie strony muszą spełnić wymienione postanowienia. Tylko w ten sposób zyskujesz gwarancję możliwości dochodzenia swoich praw w sytuacji, gdy druga strona będzie chciała się wycofać.
Kiedy stosowana jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa stanowi zabezpieczenie jednej lub obu stron i obliguje do spełnienia jej warunków w przyszłości, w sytuacji, gdy z różnych przyczyn niemożliwe jest zawarcie umowy ostatecznej tu i teraz. Załóżmy hipotetyczną sytuację: Osoba jest zdecydowana na sprzedaż nieruchomości, jednak chce rozstać się z nią dopiero po zakupie nowej. Osiągamy porozumienie, jednak zdajemy sobie sprawę z atrakcyjnej lokalizacji oraz dużego zainteresowania daną nieruchomością. Wiemy zatem, że sprzedawca może otrzymać lepszą propozycję w najbliższych dniach.
W takiej sytuacji z pomocą przychodzi nam umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Ustalamy ze sprzedawcą konkretne warunki oraz określamy termin ich realizacji za np. trzy miesiące. Zawieramy także klauzulę o konsekwencjach wycofania się z umowy. W takiej sytuacji, sprzedawca może przez kolejne trzy miesiące swobodnie szukać nowej nieruchomości, podczas gdy nasze interesy są strzeżone. Jeśli sprzedawca otrzyma lepszą propozycję i będzie chciał wycofać się z warunków umowy przedwstępnej, będzie musiał ponieść tego określone konsekwencje - na przykład zwrócić nam wpłacony zadatek w podwójnej wysokości.
Czy do sporządzenia umowy przedwstępnej niezbędny jest notariusz?
Nie, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości sama w sobie nie przenosi prawa własności, a jedynie ustala warunki takiego przeniesienia w przyszłości. W związku z tym, obie strony mogą zawrzeć taką umowę bez obecności notariusza. Przestrzegam jednak przez korzystaniem z niesprawdzonych, pobranych z niepewnych źródeł internetowych "wzorów" umów przedwstępnych. Samodzielne kompilowanie treści takiej umowy, bez dostatecznej wiedzy na temat zapisów, jakie powinny się w niej znaleźć, zapisów, które będą chroniły Twoje interesy, jest bardzo niebezpieczne. W sytuacji, gdy kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość samodzielnie, bez pomocy profesjonalisty, który dysponuje projektem umowy skonsultowanym przez np. radcę prawnego, lepiej już ponieść niewielki dodatkowy koszt i zwrócić się o pomoc do kancelarii notarialnej. Tylko w ten sposób zyskasz gwarancję, że zostanie ona sformułowana prawidłowo, a ewentualne błędy nie dadzą drugiej stronie furtki do wycofania się z postanowień.
Istnieją sytuacje, w których od razu poleca się zawrzeć umowę przedwstępną w postaci aktu notarialnego. Jeśli będziesz mieć pytania dotyczące tego obszaru - zapraszam serdecznie do kontaktu.