Media codziennie bombardują nas sprzecznymi nagłówkami. Raz słyszymy o „pękaniu bańki cenowej”, innym razem o rekordach sprzedaży. Klienci biur nieruchomości często czują się zagubieni, nie wiedząc, czy to dobry moment na zakup, czy lepiej poczekać na „wielką wyprzedaż”.
Dlatego też, jako doradcy specjalizujący się w rynku nieruchomości w Bydgoszczy i śledzący twarde dane, postanowiliśmy sprawdzić, co naprawdę mówią liczby i analitycy największych instytucji finansowych. Jak będzie wyglądał rynek w 2026 roku? Oto prognoza oparta na faktach, a nie emocjach.
Koniec marzeń o wielkich spadkach. Co mówią banki?
Wiele osób wstrzymywało się z zakupem, licząc na obniżki cenowe. Jednak dane rynkowe zdecydowanie studzą te nadzieje. Choć rok 2025 przyniósł w wielu miastach stabilizację (a w niektórych, jak Łódź, nawet symboliczne korekty rzędu 3%), to eksperci są zgodni – to tylko "cisza przed burzą", czyli przed kolejnym wzrostem cen.
Analitycy Banku PKO BP w swoim raporcie z września 2025 roku postawili sprawę jasno: po okresie stabilizacji, rok 2026 ma przynieść wyraźne odbicie cen w górę.
Scenariusz bazowy zakłada wzrost cen na rynku pierwotnym o około 5%.
Scenariusz optymistyczny przewiduje podwyżki przekraczające nawet 8%!
Dlaczego tak się dzieje? Eksperci podkreślają, że nominalne spadki cen nieruchomości są zjawiskiem rzadkim i zazwyczaj wiążą się z głębokim kryzysem gospodarczym oraz wzrostem bezrobocia - a takiej sytuacji obecnie w Polsce nie mamy. W miarę "zdrowej" gospodarce, w której rosną wynagrodzenia, ceny mieszkań naturalnie podążają za siłą nabywczą ludności.
Dlaczego w 2026 r. ma być drożej?
Na przyszłe wzrosty wpłynie klasyczna gra rynkowa: malejąca podaż zderzy się z rosnącym popytem. Strona popytowa - klienci wracają na zakupy. Kluczowym czynnikiem są dzisiaj stopy procentowe. Choć obecnie kredyty są droższe niż kilka lat temu, NBP i RPP są pod presją obniżania stóp, co bezpośrednio przekłada się na wyższą zdolność kredytową Polaków. Do tego dochodzi tzw. „odłożony popyt”. Klienci, którzy aż do tej pory czekali na rządowe dopłaty, przestają zwlekać i wracają na rynek, by zrealizować swoje plany mieszkaniowe. Nie bez znaczenia jest też aktywność cudzoziemców – w 2024 roku kupili oni w Polsce ponad 16 tysięcy mieszkań, a wartość udzielonych im kredytów wzrosła aż trzykrotnie.
Strona podażowa - deweloperzy zaciągają hamulec. To, co dzieje się na placach budowy, powinno martwić osoby liczące na tanie mieszkania. Deweloperzy, widząc spowolnienie sprzedaży w 2025 roku, znacząco ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji i wydawanych pozwoleń na budowę. Mniej rozpoczętych budów dzisiaj oznacza mniejszy wybór gotowych lokali w 2026 i 2027 roku. Gdy popyt wróci, oferta może okazać się niewystarczająca, co zwyczajnie popchnie ceny w górę.
Koszty budowy nie chcą spadać
Nawet gdyby deweloperzy chcieli obniżyć ceny, napotykają na barierę kosztów, których nie da się ominąć:
1. Grunty: Działki budowlane w dużych miastach drożeją w szybkim tempie, a ich dostępność maleje.
2. Przepisy: Nowe regulacje, w tym tzw. ustawa schronowa czy wymogi energooszczędności, wymuszają stosowanie droższych technologii.
3. Podatki: Pojawiają się nowe interpretacje prawne sugerujące opodatkowanie niesprzedanych mieszkań, co również może zostać przerzucone na klienta końcowego.
Nowa rzeczywistość: koniec ery "byle jakich" mieszkań
Rynek dojrzewa i zmienia się jego charakter. Doświadczeni inwestorzy mówią wprost: skończyły się czasy łatwego zarobku na tzw. flipach, gdzie wystarczyło „pomalować ściany na biało” i wstawić najtańsze meble.
Dziś klienci są bardziej wymagający. Mieszkania słabej jakości stoją puste, podczas gdy te wykończone w wysokim standardzie, z zabudową stolarza i dbałością o detale, wciąż znajdują nabywców i najemców. Mamy obecnie do czynienia z rynkiem kupującego - to doskonały moment na spokojne poszukiwania i negocjacje, które jeszcze rok temu byłyby niemożliwe. Zamiast walki o mieszkanie, która trwała 15 minut, mamy czas na przemyślane decyzje.
Czy inwestowanie w najem ma jeszcze sens?
Wbrew obawom o nasycenie rynku, sektor najmu ma się dobrze. W większości dużych miast - również w Bydgoszczy - czynsze rosną lub utrzymują się na stabilnym poziomie. Potwierdzeniem potencjału tego rynku jest aktywność dużych funduszy inwestycyjnych, które pakietowo skupują mieszkania na wynajem.
Dla inwestorów indywidualnych kluczem jest jednak demografia. Warto inwestować tam, gdzie liczba ludności będzie rosnąć (duże, rozwijające się miasta z ciągle zwiększającą się liczbą miejsc pracy), a unikać miast wyludniających się.
Podsumowanie: czy warto czekać?
Aktualna sytuacja na rynku przypomina znane fanom piłki nożnej „okienko transferowe”. Mamy dużą podaż mieszkań (rekordową w niektórych miastach) i stabilne ceny, co sprzyja kupującym. Jednak prognozy na 2026 rok sugerują, że ten stan nie potrwa wiecznie... Ograniczenie nowych budów przez deweloperów w połączeniu z rosnącymi płacami i tańszym kredytem może wkrótce ponownie nakręcić spiralę cenową.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości, początek 2026 r. może być najlepszym momentem na wykorzystanie przewagi negocjacyjnej, zanim rynek faktycznie znów przyspieszy. Zadzwoń lub napisz do nas i umów się na bezpłatną konsultację - z chęcią opowiemy, jak możemy w bezpieczny sposób pomóc zrealizować Ci marzenia o kupnie lub sprzedaży nieruchomości w Bydgoszczy: https://www.dobre-miejsce.pl/kontakt