Zakup mieszkania to proces, który wymaga przestrzegania wielu formalności i zebrania odpowiednich dla danej transakcji dokumentów. Wiele zależy od szczegółów danej transakcji: stanu prawnego nieruchomości, sytuacji sprzedających i kupujących, warunków zapłaty (kredyt mieszkaniowy czy gotówka?). W poniższym wpisie postaramy się przybliżyć listę dokumentów, które zazwyczaj są potrzebne przy zakupie mieszkania w Polsce:
Umowa przedwstępna lub rezerwacyjna: dokument ten powinien zawierać podstawowe warunki sprzedaży, przede wszystkim takie jak strony umowy, przedmiot transakcji, cena sprzedaży, terminy i sposób płatności, ewentualne zaliczki lub zadatek itp.
Dokumenty potwierdzające tożsamość kupującego i sprzedającego: w przypadku obywatela Polski będzie to zawsze ważny dowód osobisty lub paszport. Jeśli stroną umowy jest osoba z obywatelstwem innym niż polskie, wiodącym dokumentem będzie ważny paszport zagraniczny. Zwróćmy uwagę na datę ważności tych dokumentów, bo nieuwaga stron transakcji w tym temacie może spowodować znaczące wydłużenie całego procesu!
Dokument potwierdzający otrzymanie kredytu przez kupującego: jeśli zakup finansowany jest środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego, każdy notariusz poprosi kupującego o przedstawienie tzw. oświadczenia banku o udzieleniu kredytu i ustanowieniu hipoteki - to osobny od umowy kredytowej dokument, który w oryginale musimy dostarczyć do kancelarii notarialnej.
Dokument potwierdzający prawo własności do mieszkania: sprzedający mógł nabyć dany lokal mieszkalny w różny sposób, zarówno go tradycyjnie kupić, jak i otrzymać w spadku, darowiźnie, drogą dożywocia lub zniesienia współwłasności. Sposobów jest mnóstwo, a w zależności od tego o inne dokumenty powinniśmy sprzedającego poprosić. Pamiętajmy, że w przypadku spadku lub darowizny niezbędne będą jeszcze odpowiednie zaświadczenia z Urzędu Skarbowego. Jeśli nie mamy pewności, jakie dokumenty powinien przedstawić nam sprzedający, po prostu zapytajmy notariusza lub dobrego pośrednika nieruchomości.
Odpis z księgi wieczystej: dziś, znając numer księgi wieczystej, możemy ją sami zweryfikować w internecie, korzystając z oficjalnej strony Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/
Jeśli mieszkanie obciążone jest hipoteką wpisaną do księgi wieczystej, niezbędne będzie aktualne (czyli nie starsze niż 30 dni) zaświadczenie o wysokości zadłużenia sprzedającego oraz zawierające informację o numerze rachunku technicznego banku służącego do całkowitej spłaty tego kredytu.
Dokumenty potwierdzające pełnomocnictwo: jeśli któraś ze stron transakcji jest reprezentowana przez pełnomocnika, to oczywiście ów dokument powinien być przedstawiony nam do wglądu. Pamiętajmy, że do czynności wykonywanych w formie zwykłej pisemnej (np. do umowy przedwstępnej zawieranej bez udziału notariusza) wystarcza pełnomocnictwo sporządzone w identycznej formie (czyli wystarczy zwykła kartka papieru, na której udzielimy pełnomocnictwa innej osobie i je własnoręcznie podpiszemy), natomiast do czynności wymagającej aktu notarialnego - a taką jest ostateczne przeniesienie własności na kupujacego mieszkanie - wymagane jest już pełnomocnictwo sporządzone w postaci notarialnej.
Dokumenty techniczne nieruchomości: plan/rzut mieszkania, ewentualne zgody na użytkowanie, dokumentacja techniczna - pozwolą nam np. na określenie, które ścianki wewnętrzne możemy w ramach remontu wyburzyć lub przestawić.
Opłaty związanych z nieruchomością: dobrze jest zapoznać się z oryginalnym naliczeniem czynszu za mieszkanie czy dotychczasowymi rachunkami za prąd lub gaz (zwłaszcza, jeśli w mieszkaniu mamy ogrzewanie gazowe) - dzięki temu unikniemy przykrych niespodzianek w przyszłości; natomiast na podpisanie ostatecznego aktu notarialnego sprzedający powinien przynieść zaświadczenie wystawione przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową potwierdzające brak zaległości czynszowych za mieszkanie.
Dokumenty związane z ewentualnymi uzgodnieniami co do wyposażenia mieszkania: jeśli w ramach transakcji zawarte są uzgodnienia co do pozostawienia mebli, sprzętu, niech znajdą się one albo w umowie przedwstępnej, albo w dodatkowo spisanym porozumieniu stron transakcji.
Dokumenty związane z remontem lub modernizacją nieruchomości: Jeśli nieruchomość była remontowana, dokumentacja związana z tym remontem (np. faktury, zgody na prace).
Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu - sprzedający powinien wręczyć je kupującemu przed podpisaniem aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości.
Warto pamiętać, że dokładne wymagania dokumentacyjne mogą się różnić w zależności od sytuacji i konkretnych umów sprzedaży. W każdym przypadku dobrze jest skonsultować się z notariuszem, prawnikiem lub pośrednikiem specjalizującym się w transakcjach nieruchomościami, aby upewnić się, że wszystkie wymagane dokumenty są zgromadzone i zgodne z obowiązującymi przepisami. Pamiętajmy, że to właśnie od naszej dokładności w weryfikacji stanu prawnego, technicznego i faktycznego mieszkania zależy w dużej mierze bezpieczeństwo transakcji!
Jeśli masz dodatkowe pytania, wystarczy, że skontaktujesz się z nami: https://www.dobre-miejsce.pl/kontakt
