Rynek nieruchomości jest ściśle powiązany z bezpieczeństwem finansowania, a kluczowym elementem dla wielu kupujących jest kredyt hipoteczny. Ostatnie orzeczenie sądowe dotyczące kredytu opartego na wskaźniku WIBOR to ważny sygnał dla wszystkich obecnych i przyszłych kredytobiorców.
Poniżej wyjaśniamy w prostych słowach, dlaczego Sąd Okręgowy w Suwałkach unieważnił umowę i jakie to ma znaczenie dla osób kupujących mieszkania i domy.
Dlaczego Sąd unieważnił umowę kredytową?
23 października 2025 roku Sąd Okręgowy w Suwałkach (I Wydział Cywilny) unieważnił umowę kredytu hipotecznego zawartą w 2021 r., opartą na stawce referencyjnej WIBOR. Głównym powodem unieważnienia było niedopełnienie przez Bank obowiązku informacyjnego względem konsumentów. I choć konstrukcja oprocentowania jako „WIBOR + marża” jest powszechnie znana i stosowana od wielu lat, sąd uznał, że sama treść umowy kredytowej była nieczytelna dla konsumentów.
Czego zabrakło w umowie?
1. Pełnej informacji o ryzyku: klienci nie otrzymali pełnej i zrozumiałej informacji o ryzyku wzrostu stopy procentowej przez cały okres trwania umowy.
2. Wyjaśnienia ekonomicznych skutków: zabrakło jasnych informacji o skutkach ekonomicznych związanych z zastosowaniem zmiennej stopy procentowej.
3. Transparentności wskaźnika WIBOR: umowa nie zawierała zrozumiałych informacji o mechanizmie działania i metodologii ustalania wskaźnika WIBOR oraz o jego administratorze.
4. Szczegółów dotyczących marży: treść umowy nie określała czynników wpływających na wysokość marży banku ani warunków, w jakich mogłaby ona ulec zmianie.
Według sądu, obowiązek informacyjny banku musi być zrealizowany w sposób pozwalający przeciętnemu klientowi w pełni zrozumieć, co oznacza zmienność oprocentowania i na czym polega jego ekonomiczne ryzyko.
Co ten wyrok oznacza dla innych kredytobiorców?
Ten wyrok, choć jest nieprawomocny, wyznacza wyraźny kierunek orzecznictwa w Polsce.
1. Indywidualna ocena sprawy: kolejny wyrok unieważniający umowę z WIBOR-em nie oznacza, że wszystkie takie umowy zostaną unieważnione automatycznie. Każda sprawa jest oceniana indywidualnie pod kątem tego, czy bank wypełnił swoje obowiązki informacyjne.
2. Kluczowa jest transparentność: sądy coraz uważniej przyglądają się przejrzystości umów kredytowych i temu, czy konsument miał realną szansę zrozumieć mechanizm oprocentowania. Rzetelne informowanie o ryzyku zmiennej stopy staje się fundamentem oceny ważności umów.
3. WIBOR nie jest automatycznie wadliwy: sam kredyt oparty na wskaźniku WIBOR nie jest z założenia obarczony wadliwością. Problemem jest brak jasnego i jednoznacznego wyjaśnienia zasad ustalania oprocentowania oraz ryzyka związanego ze zmiennością stóp procentowych w treści umowy.
4. BMR nie zwalnia z obowiązku: banki nie mogą argumentować, że Rozporządzenie BMR (które reguluje zasady ustalania wskaźników referencyjnych) znosi obowiązek przekazania konsumentowi pełnej informacji dotyczącej ryzyka związanego z ich zastosowaniem. Przejrzystość postanowień umownych pozostaje kluczowym kryterium oceny ważności.
W praktyce oznacza to, że banki, które ograniczyły się tylko do ogólnikowych zapisów, czy odsyłaczy do regulaminów, zamiast precyzyjnie przedstawić zasady ustalania oprocentowania, mogą ponieść negatywne konsekwencje prawne.
Wnioski dla kupujących nieruchomości
Dla osób planujących zakup inwestycyjny lub zakup na własne potrzeby z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, najważniejsza jest teraz pełna świadomość treści zawieranej umowy.
Musimy pamiętać, że przejrzystość w finansowaniu nie jest tylko zwykłą formalnością, ale fundamentalnym elementem odpowiedzialnego udzielania finansowania. Jako biuro nieruchomości nie tylko doradzamy naszym klientom, aby wnikliwie analizowali swoje przyszłe zobowiązania, ale też prowadzimy ich przez cały proces otrzymania finansowania od A do Zet.
Jeśli szukasz dobrego kredytu mieszkaniowego, zadzwoń – bezpłatnie pomogę Ci w uzyskaniu najlepszej oferty!
Magdalena Taczyńska, kom. 608 816 637